La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo está marcando un criterio claro que todo comprador de vivienda debe tener en cuenta:la tasación hipotecaria puede convertirse en una referencia clave para que la Administración revise el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En varias sentencias dictadas entre finales de 2024 y comienzos de 2026, el alto tribunal ha avalado que las administraciones tributarias autonómicas utilicen el valor fijado en la tasación hipotecaria para comprobar si el impuesto se ha liquidado correctamente cuando existe una diferencia significativa con el precio declarado en la escritura de compraventa.
Esto supone un cambio relevante desde el punto de vista práctico, ya que muchas operaciones inmobiliarias se financian mediante préstamo hipotecario y, por tanto, cuentan con una tasación realizada por una sociedad homologada.
La tasación hipotecaria como método de comprobación de valores
La base jurídica de este criterio se encuentra en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que contempla la tasación hipotecaria como uno de los métodos válidos de comprobación de valores.
Lo que ha precisado el Tribunal Supremo en su reciente doctrina es que:
- Si el valor de la tasación hipotecaria es sensiblemente superior al precio declarado en escritura, la Administración puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores.
- En estos casos no es necesario que Hacienda aporte una motivación adicional para justificar la comprobación.
- La diferencia entre ambos valores constituye un indicio suficiente para revisar la autoliquidación del ITP presentada por el contribuyente.
En la práctica, esto permite a las haciendas autonómicas tomar el valor de tasación como base para recalcular el impuesto, generando en muchos casos liquidaciones complementarias.
Una doctrina jurisprudencial consolidada
Este criterio no surge de una única sentencia aislada, sino de una línea jurisprudencial ya consolidada.
Entre las resoluciones más relevantes destacan:
- STS 1915/2024, de 4 de diciembre
- STS 1976/2024, de 17 de diciembre
- STS 345/2026, de 26 de enero
- STS 366/2026, de 9 de febrero
Estas sentencias resuelven recursos de casación en los que se discutía el alcance del método de comprobación basado en la tasación hipotecaria. El Tribunal Supremo termina avalando su utilización cuando existe una discrepancia relevante entre el valor declarado y el valor tasado.
Un ejemplo ilustrativo es el de un contribuyente que adquirió una vivienda por 112.500 euros, liquidando el ITP sobre ese importe, mientras que la tasación hipotecaria fijaba el valor en 185.700 euros. La administración autonómica inició una comprobación de valores y giró una liquidación complementaria sobre la diferencia, actuación que finalmente fue avalada por el Tribunal Supremo.
¿Por qué la tasación hipotecaria tiene peso para Hacienda?
El propio Tribunal Supremo reconoce que la tasación hipotecaria no siempre refleja con exactitud el valor real del inmueble, ya que se elabora principalmente para garantizar el préstamo en caso de ejecución hipotecaria.
Sin embargo, el tribunal considera relevante un hecho clave:
El comprador conoce simultáneamente el precio de compra y el valor de tasación, ya que ambos figuran en documentos otorgados en el mismo momento de la operación.
Si el contribuyente acepta la tasación hipotecaria para obtener financiación, pero posteriormente declara un valor muy inferior para liquidar el impuesto, la Administración puede considerar que existe una incoherencia que justifica la comprobación.
El contribuyente puede defenderse… pero con pruebas técnicas
La jurisprudencia también deja claro que el contribuyente no queda indefenso frente a este tipo de comprobaciones.
Es posible impugnar la valoración utilizada por la Administración, pero para que la impugnación prospere no bastan argumentos genéricos como:
- El mal estado del inmueble
- Defectos constructivos
- Circunstancias subjetivas del comprador
Para rebatir la tasación utilizada por Hacienda será necesario aportar:
- Una tasación pericial contradictoria, o
- Informes técnicos de valoración inmobiliaria
Esto implica, en muchos casos, asumir un coste adicional, lo que en la práctica puede desincentivar la impugnación si la diferencia económica no es muy elevada.
¿En qué casos tiene mayor impacto esta doctrina?
El alcance de estas sentencias se produce principalmente en dos situaciones:
- Inmuebles cuyo precio de compra es superior al valor de referencia catastral, o
- Inmuebles que no disponen de valor de referencia catastral
En estos supuestos, la tasación hipotecaria se convierte en un método de comprobación especialmente útil para la Administración, al tratarse de un valor objetivo y fácilmente accesible.
Recomendaciones antes de liquidar el ITP
A la vista de esta jurisprudencia, resulta aconsejable que los compradores de vivienda analicen cuidadosamente la documentación antes de presentar la autoliquidación del impuesto.
En particular, conviene revisar:
- El precio de compra escriturado
- El valor de referencia catastral, si existe
- El valor de la tasación hipotecaria
Si existen diferencias significativas entre el precio y la tasación, es recomendable analizar previamente el posible riesgo de comprobación por parte de la Administración y valorar las alternativas antes de presentar el impuesto.
A tener en cuenta:
La tasación hipotecaria, tradicionalmente vista como un trámite bancario para conceder financiación, ha adquirido un nuevo protagonismo fiscal.
Las recientes sentencias del Tribunal Supremo refuerzan la capacidad de Hacienda para utilizarla como herramienta de comprobación en el ITP, lo que puede derivar en liquidaciones complementarias inesperadas para los compradores de vivienda.
