En España, muchos locales alquilados son propiedad de no residentes. En este artículo analizaremos la tributación en IVA y RETENCIONES de estos alquileres.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO:
Puesto que los alquileres de locales se entienden realizados allí donde radica el inmueble arrendado, también será aplicable el IVA español, en este caso, al 21%.
Hasta finales del año 2022:
En caso de que el arrendador extranjero actúe SIN ESTABLECIMIENTO permanente, no estará obligado a darse de alta en el censo de empresarios ni a repercutir el IVA. En este caso, puesto que se trata de un servicio prestado por un empresario extranjero, se producirá la “inversión del sujeto pasivo”, y será el empresario arrendatario del local el que deberá autorrepercutirse el IVA que sea aplicable.
Para que exista un establecimiento permanente, es preciso que el no residente disponga en España de una estructura adecuada de medios humanos y técnicos para gestionar el alquiler y, a estos efectos, el local arrendado no es por sí mismo un establecimiento permanente.
En este caso, si el no residente se limita a ceder el inmueble y a cobrar un alquiler, sin disponer de los medios indicados, no deberá repercutir IVA, y será el destinatario quien deberá encargarse de dicho impuesto mediante el mecanismo de la autorrepercusión.
A partir de 2023:
Ahora, tanto si el arrendamiento distinto de vivienda se realiza a través de establecimiento permanente como sin él, el arrendador -no residente- está obligado a repercutir el IVA español que corresponda y a ingresar el impuesto en la Hacienda Pública. Así pues, el arrendador -no residente- debe obtener un NIF español y presentar autoliquidación de IVA, y todo ello, como consecuencia de la aprobación de la Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023, a través de su art. 75.1, que modifica LIVA, art. 84, Uno. 2º, debiendo presentar de forma trimestral el modelo 303 y liquidar e ingresar la cuota de IVA en España.
Por todo ello, si un no residente tiene alquilado algún inmueble como local, oficina o nave, (arrendamiento distinto de vivienda), deberá darse de alta censal y presentar la declaración de IVA, emitiendo sus facturas con el tipo impositivo general vigente en cada momento.
RETENCIONES SOBRE EL ALQUILER:
En el caso de arrendadores no residentes sin establecimiento permanente, deberán tributar por las rentas del alquiler en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
En este sentido, siempre que el arrendatario sea un obligado a retener. La retención aplicable es el tipo de gravamen general, debiéndose ingresar a través del modelo 216. También existe obligación de presentar declaración-resumen anual, modelo 296, identificando al perceptor.
* Si el no residente reside en la UE, Noruega o Islandia, la retención será del 19%.
* Si reside en otro país tercero, será del 24%.
No obstante lo anterior, no debe practicarse retención sobre los rendimientos satisfechos por una persona física no empresaria o profesional a un no residente en concepto de arrendamiento de vivienda, ya que el pagador, al ser una persona física que no realiza actividad económica alguna, no está obligado a retener.
El no residente deberá presentar el modelo 210.
CASOS PARTICULARES:
A continuación analizaremos la cesión de uso de vivienda de uso turístico por persona física sin ser considerada fiscalmente actividad económica:
Para el caso de que el propietario ceda el uso de la vivienda de uso turístico a una empresa de gestión para que ésta, a su vez, la arriende al usuario final, conforme al artículo 20.23.b) esta operación está sujeta y no exenta de IVA. El propietario estará obligado a emitir factura por el importe pactado repercutiendo IVA al tipo general del 21%.
Para estos casos, debemos tener un primer contrato de arrendamiento suscrito entre propietario y empresa de gestión, que no cumplirá el requisito de su utilización como vivienda por el destinatario de la operación, por lo que dicho arrendamiento constituirá una prestación de servicios sujeta y no exenta.
Respecto de la empresa de gestión, al convertirse en explotadora del inmueble con respecto al usuario huésped, ya sí va a estar destinada a vivienda, por lo que la operación de arrendamiento estará sujeta pero exenta de IVA, no pudiendo practicar la deducción del IVA soportado. En este caso, la no tributación por IVA no implica ausencia de ésta, sino que el usuario huésped está sujeto a ITP, siendo sujeto pasivo y por tanto obligado al pago del impuesto conforme a lo dispuesto en el artículo 8.f) LITP y AJD. La plataforma o empresa de gestión es responsable subsidiaria si hubiera percibido la renta o parte de esta sin exigir al arrendatario justificación de haber satisfecho este impuesto.
Si la empresa, además del alojamiento, presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, estará sujeta y no exenta del IVA al tipo reducido del 10% y, en tal caso podrá deducir el IVA soportado.
Tenemos que aclarar que, aunque la actividad de arrendamiento de vivienda de uso turístico pueda ser considerada a efectos de IRPF como actividad económica, sólo cuando dicha actividad vaya acompañada de alguno de los servicios propios de la industria hotelera, a efectos de IVA tendrá la consideración de actividad sujeta y no exenta de IVA. Por ello, cuando el propietario persona física arriende o ceda el uso de la vivienda de uso turístico o parte de la misma y preste, además, alguno de los servicios propios de la industria hotelera, tendrá que facturar al usuario huésped al que le cede la vivienda al tipo reducido del 10% de IVA por el importe de los servicios prestados complementarios al alquiler, y ello conforme a lo dispuesto en el artículo 91.uno.2.2º LIVA.
Estos servicios son, entre otros: recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio habilitado al efecto, limpieza periódica, bar, restaurante, suministro de comidas o bebidas, lavado y cambio de ropa de forma periódica, custodia de equipajes y objetos de valor, servicio de traslado, servicio de prensa, reservas y otros análogos.
En ningún caso se consideran servicios de hostelería: los de cambio de ropa y servicio de limpieza de la vivienda prestados a la entrada y a la salida, servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio, así como de la urbanización en que se encuentre la vivienda, servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones, servicio de información turística.
A continuación vamos a analizar un caso particular, se trata del subarriendo de vivienda de uso turístico:
Al respecto tenemos que, conforme al artículo 20.uno.23º f) LIVA, la exención no comprenderá los arrendamientos o parte de estos para ser subarrendados.
En el caso de que el arrendatario destinara el inmueble, a su vez, al arrendamiento a otras personas, el arrendamiento estará sujeto y no exento, debiendo el arrendador repercutir el impuesto al tipo impositivo general del 21%.
En este sentido se manifiestan las Consultas de la DGT V0113-05, y más recientemente la V4706-16, al señalar que «el uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto, ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas».
Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de estos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento,, -artículo 20.uno.23º.f) LIVA- o en virtud de otro título.
Es decir, el arrendamiento estará sujeto y no exento en la medida en que tiene lugar una cesión o subarrendamiento posterior que impide la aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto y quedará grabado al tipo impositivo general del 21 por ciento, de conformidad con el artículo 90 y 91 de la Ley 37/1992.
Por último, tenemos que indicar que el usuario huésped es el particular persona física que alquila la vivienda para uso turístico, el usuario final. El alquiler de vivienda para uso turístico, aún sin prestar ningún servicio accesorio, está sujeto pero exento, por lo que existirá obligación de pagar ITP aplicando la tarifa que se recoge en el artículo 12 de esta norma.
Por otra parte, si el propietario efectúa el arrendamiento utilizando una empresa de gestión, caben dos posibilidades:
- Cesión de la vivienda de uso turístico a la empresa para que ésta la gestione, la operación está sujeta y no exenta y tributa al 21%. La exención en IVA no implica ausencia de tributación, sino que lo hará por ITP, siendo el usuario quién, cuando procede, estará obligado a pagar el Impuesto que corresponda, IVA o ITP.
- La empresa solo hace de intermediaria, cobrando una comisión, en este caso el arrendamiento de propietario a usuario es una operación sujeta pero exenta; sólo en el caso de que preste servicios accesorios será una operación sujeta y no exenta tributando al 10%. La empresa le factura al propietario y le cobra una comisión por prestación de servicios tributando al 21%.
Por último, indicar que la obtención de rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos sitos en territorio español por un no residente conlleva la presentación del modelo 210 de declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Se puede optar por AGRUPAR trimestralmente los rendimientos en una sola autoliquidación o bien presentar una autoliquidación por cada devengo de renta según lo expuesto a continuación:
- Agrupación de rentas: Se podrán agrupar rentas del arrendamiento obtenido por un MISMO CONTRIBUYENTE, siempre que procedan del MISMO PAGADOR, sea aplicable el MISMO TIPO DE GRAVAMEN y procedan del MISMO INMUEBLE (Tipo de renta 01). No obstante, tratándose de rendimientos de inmuebles arrendados NO SUJETOS A RETENCIÓN, devengados a partir del 1 de enero de 2018, podrán agruparse rentas del arrendamiento que procedan de varios pagadores siempre que sea aplicable el mismo tipo de gravamen y procedan del mismo inmueble (Tipo de renta 35), en este caso no se cumplimentarán los datos del formulario relativos al pagador.
- Gastos deducibles: Con carácter general, no se deduce gasto alguno. No obstante, cuando se trate de residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y, para devengos desde el 1 de enero de 2015, en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información, tratándose de contribuyentes personas físicas, se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. Cuando se deduzcan gastos, deberá adjuntarse a la declaración del impuesto un certificado de residencia fiscal en el Estado que corresponda expedido por las autoridades fiscales de dicho Estado.
El plazo de presentación e ingreso será los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas cuya fecha de devengo esté comprendida en el trimestre natural anterior.
También se podrá presentar la autoliquidación, e ingresar la deuda tributaria resultante mediante la emisión de una transferencia realizada desde el extranjero.
Si no dispone de un NIF asignado en España, al inicio de la cumplimentación del formulario de pre-declaración, previa marca en la casilla “S Contribuyente”, existe la opción de solicitar en ese mismo momento un Código Identificativo que se utilizará tanto para cumplimentar este modelo 210 como para otros posteriores.
